С 1 января 2020 года для проведения кадастровой оценки недвижимости действуют новые правила. Подобная реформа направлена на минимизацию количества ошибок кадастровой оценки и, как следствие, к сокращению числа обращений о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости – процедуры, процедуры, подкреплённой внушительной судебной практикой.

Что говорит судебная практика

Согласно данным Росреестра, только за прошлый 2019 год в судах по обращениям физических и юридических лиц было инициировано 22 373 спора о величине кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости.

Наиболее частыми основаниями для исков становились:

кадастровой стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости - 22 010 исков;
недостоверные сведения об объекте оценки, использованные при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки - 88 исков;
оспаривание решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 91 иск.

В результате оспаривания через суды, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена с 1 745,99 миллиарда рублей до 964,20 миллиарда.

Что изменилось с 2020 года

Оценка и оспаривание кадастровой стоимости с 1 января 2020 года проводятся по «новому» закону «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (№ 237-ФЗ). Основные принципы этого закона: независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Напомним, с 1 января 2017 по 1 января 2020 года действовал переходный период, позволяющий воспользоваться нормами, как «нового», так и «старого» закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года (№ 135-ФЗ). Различия между законами приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Особенности в порядках оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по «старому» и «новому» закону:

Норма	ФЗ №135-ФЗ (старый закон)	ФЗ №237-ФЗ (новый закон)
Досудебный порядок	Обязателен для юридических лиц.	Не предполагает досудебного порядка.
Кто определяет кадастровую оценку недвижимости	Отбираемая на основе конкурса оценочная организация. Итоги утверждают региональные и местные власти.	Бюджетные учреждения в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО). Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Где оспаривать результаты кадастровой оценки	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц предварительное обращение в комиссию – обязательно.	Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительно обращаться в комиссию – не обязательно.

Как и ранее государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Также появилась возможность проведения внеочередной кадастровой оценки. Она не учитывается для целей установления периодичности проведения кадастровой оценки, но должна быть обоснованной. В частности, воспользоваться ей можно, если индекс рынка недвижимости в субъекте РФ со дня проведения последней кадастровой проверки снизился на 30% и более.

Также введена процедура подготовки к проведению государственной оценки, в ходе которой проводится сбор полной информации о ценообразующих рыночных факторах и уточнение сведений об объектах оценки.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости, полученная в ходе проведения внеочередной проверки, будет выше, чем кадастровая стоимость, содержащаяся в ЕГРН, на дату проведения оценки, то изменять эту стоимость запрещено.

На практике кадастровая стоимость нередко выходит завышенной, в чём собственники мало заинтересованы, поскольку от неё зависят размеры налога на имущество физлиц, земельного налога и налога на имущество организаций.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Согласно 237-ФЗ оспорить кадастровую стоимость можно с момента, когда сведения о кадастровой стоимости включены в ЕГРН, но до момента, когда сведения в ЕГРН изменятся в связи с новой оценкой или по итогам оспаривания. Основанием для спора может быть установление рыночной стоимости объекта, когда собственник считает, что размер кадастровой стоимости завышен или рассчитан с нарушениями или неточностями. Причины неточностей могут быть следующими:

слишком различаются рыночная и кадастровая цена;
не учтен размер рыночной стоимости аналогичных объектов, расположенных в данной местности;
не приняты во внимание местоположение, тип объекта и исторический статус;
не учтена инфраструктура, инженерные коммуникации, геофизические данные и др.

Собственнику участка или недвижимого имущества следует обратиться в Росреестр (комиссию по рассмотрению споров) или в суд. Для этого нужно написать заявление (иск – в случае обращения в суд) и приложить ряд документов:

Копию документа, удостоверяющего право собственности.
Выписку из реестра недвижимости (в электронном виде с сайта Росреестра).
Отчет о независимой оценке (на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН).
Доказательства, полученные при проведении независимой экспертной оценки.

Комиссией заявление рассматривается в течение месяца. Её решение, в дальнейшем, можно оспорить в суде. Если суд в рассмотрении кадастровой оценки отказал, снова обратиться в комиссию за пересмотром уже не получится.

Полезно

Получить знания в области законодательства и методических рекомендаций процесса оспаривания с примерами российской судебной практики можно на семинаре Учебного центра «Финконт»:

Практика и процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Семинар в Москве

Право

К списку статей

Нравится

Комментарии 0Комментировать

Авторизоваться - для того, чтобы оставить комментарий.

Вам могут быть также интересны семинары:

Новые требования к установлению санитарно-защитных зон и их землепользованию с 2022 года
Семинар

22 Февраля 2022
Градостроительное проектирование и комплексное развитие территории: проблемы реализации
Курс повышения квалификации

2-3 Марта 2022
Землепользование для строительства, кадастрового учета и регистрации недвижимости, с учетом последних изменений
Семинар

31 Марта - 1 Апреля 2022

Новые статьи

Категории статей