Долевое строительство в 2020 году: что нужно знать дольщикам и застройщикам

09.10.2020

Долевое строительство в 2020 году — распространенная практика покупки жилья в строящемся доме. При таком формате сделки заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ), который проходит государственную регистрацию и является основанием для оформления права собственности на жилье после ввода дома в эксплуатацию.

Если в процессе строительства требования ДДУ были нарушены застройщиком, у дольщика появляется основание для обращения в суд.

Когда дольщик может обратиться в суд

Чаще всего участники долевого строительства обращаются в суд по поводу:

• споров о нарушении сроков сдачи;
• несоответствия качества строительства заявленным нормативам;
• существенных нарушений требований ДДУ в части планировки построенных объектов.

Изучив несколько сотен судебных дел 2019-2020 гг. по долевом строительству, можно сделать некоторые выводы:

1. Если на руках у дольщика имеется ДДУ, оформленный в соответствии со всеми требованиями законодательства, и он обращается в суд по поводу нарушения условий договора в любой его части (сроки, стоимость, планировка и т.д.), то в большинстве случаев суд встает на сторону дольщика. Отношения между застройщиком и дольщиком суд рассматривает через призму ФЗ-214 и Закона о защите прав потребителей.

2. При переуступке прав по ДДУ в случае судебного разбирательства к процессу привлекается не только нынешний обладатель прав, но и бывший дольщик.

3. Если условия ДДУ нарушает сам дольщик, несвоевременно внося деньги в кассу застройщика по договору, суд руководствуется в своих решениях ст. 450 ГК РФ. При этом требования застройщика ограничиваются положениями данной статьи и суд настаивает на их разумных пределах и добропорядочном подходе к вопросам возмещения ущерба от действий дольщика.

4. При рассмотрении судебных дел, связанных с взысканиями неустойки с застройщика, суд в большинстве случаев удовлетворяет требования истца. В судебной практике нередки случаи, когда ответчик по различным поводам пытается снизить сумму неустойки. Доказывать, что сумма запрошенной истцом чрезмерна и не соответствует тяжести нарушения договора — обязанность строительной компании.

5. Доказывать в суде, что построенное жилье имеет надлежащее качество — также обязанность застройщика. Это вытекает из положений Гражданского Кодекса и продиктовано тем, что застройщик — профессиональный участник строительного рынка, в отличие от дольщика.

Что изменилось в законодательстве о долевом строительстве в 2020 году

Важными изменениями в законе о долевом строительстве в 2020 году стали:

• застройщик обязан размещать проектные декларации по строящемся объекту в Сети;
• создан единый реестр застройщиков;
• цена на объект строительства формируется в зависимости от стоимости квадратного метра;
• определен минимальный уставной капитал для компании-застройщика в 150 миллионов рублей, сумму требуется полностью внести до начала работ;
• эскроу-счета: теперь средства за покупку квартиры в строящемся доме дольщики перечисляют на особый счет в банке, а компания-застройщик получает к ним доступ только после сдачи объекта в эксплуатацию;
• увеличен размер неустойки при нарушении застройщиком требований ДДУ.

В целом все изменения в ФЗ-214 направлены на повышение безопасности сделки и защиту прав дольщиков при покупке недвижимости на этапе застройки. Таким образом, долевое строительство в 2020 году стало более надежным вариантом приобретения недвижимости, чем раньше.