Бесплатный звонок
по всей России
8800 234 5522
Эскроу-счета: как изменилась бухгалтерская отчетность застройщиков?15.05.2020 С переходом на счета эскроу модель бухгалтерского учета для застройщиков и подрядчиков изменилась, что вызвало немало вопросов и разногласий. Разберём некоторые из них. Как работает счет эскроу?Открытие и обслуживание эскроу (или по-другому «условных») счетов осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Необходимо присутствие трёх сторон: продавца (бенефициара), покупателя (депонента) и эскроу-агента (банка), который выступает в роли гаранта надёжности сделки. Бенефициар не может воспользоваться деньгами со счёта, пока не выполнит условий контракта (ст. 15.4 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ). Также в соответствии с Законом № 214-ФЗ, стать эскроу-агентом может не любая финансовая организация, а только та, которая отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697. В чем особенности бухгалтерской модели учёта по счетам эскроу?Учёт по счетам эскроу отличается от рядовых банковских счетов. Средства на нём для застройщика не являются активом, однако их всё равно необходимо учитывать и отражать на забалансовых счетах (Письмо Минфина № 03-11-06/2/86786 от 11 ноября 2019 г.). В бухгалтерском учете застройщик может использовать забалансовый счет 008: «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта. Все этапы возведения застройщик финансирует либо из собственных ресурсов, либо за счёт целевого кредита. Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты. Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Сумма прибыли в данном случае будет равна разнице между договорной ценой и фактическими строительными издержками. Как вести бухучет по счёту эскроу?Поэтапно весь процесс может иметь следующий вид: 1. Открываем счёт эскроу. Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор, где оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. Как правило, условиями выступают ввод здания в эксплуатацию и получение как минимум одним из участников строительства в собственность квартиры. Покупателю следует предоставить банку заключенный договор участия в долевом строительстве, а застройщику правоустанавливающие документы. 2. Покупатель зачисляет средства. На счет эскроу покупатель недвижимости вносит денежную сумму. Её застройщик получит после заключения сделки купли-продажи. В бухгалтерском учёте эту информацию следует отразить на забалансовом счёте 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу». 3. Оформляем сделку купли-продажи. Её покупатель и продавец могут провести без участия банка. В бухгалтерском отчёте данную операцию отражать не нужно. 4. Рассчитываем целевой кредит. Часто застройщики привлекают целевой кредит. Данные средства и проценты можно отразить следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 67
Дебет 91 Субсчёт «Прочие расходы» Кредит 67 5. Передаём документы. Застройщику следует подтвердить наступление условий по договору. Для этого в банк нужно предоставить акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию. 6. Передаём квартиру дольщику. Передачу жилой площади следует отразить документами: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения». 7. Отчитываемся по выручке от продажи квартиры. Выручку от продажи (разницу между ценой договора и стоимостью строительства) нужно отразить документом «Закрытие счета 86.33». 8. Получаем права на пользование счётом. После проверки документов банк переведёт право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу. 9. Банк засчитывает средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. Сначала банк зачтет средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. После этого у застройщика появляется право снять остатки средств и перечислить их на свой расчетный счет. В учете следует сделать следующие проводки:
Дебет 67 Кредит 62 10. Выводим средства и закрываем забалансовый счёт. У застройщика появляется право снять средства со счета эскроу и перечислить их на свой. Затем забалансовый счёт 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу» закрывается. Как считать налоги?Раньше средства дольщиков учитывались как средства целевого финансирования. С введением эскроу-счетов такой механизм перестал работать. Доходы и расходы застройщикам следует учитывать в общеустановленном порядке, поскольку иных специальных норм для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено. При этом, выручка от реализации рассчитывается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается со всей стоимости возведённого объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи. Однако по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, если застройщик сдаёт в эксплуатацию жилую недвижимость, он получает право на освобождение от НДС. Речь идёт о помещениях, в которых на постоянной основе могут проживать граждане (физические лица). А вот для гостиниц и апартаментов, без права на постоянную регистрацию такая льгота не предусмотрена. Если застройщик единовременно возводит и жилые, и нежилые объекты, расходы и доходы по ним следует отражать в учете обособленно. Такое требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ. Стоит отметить, что в будущем средства дольщиков на эскроу-счетах могут изъять из базы налога на прибыль застройщиков как средства целевого финансирования. Подобные поправки в Налоговый кодекс предложили в Минфине России. Предполагается, что закон может вступить в силу в январе 2021 года. ПолезноРассмотреть все новые требования для застройщиков по ДДУ, а также разъяснить сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве, можно на семинаре Учебного центра «Финконт»: Комментарии 0Комментировать
Авторизоваться - для того, чтобы оставить комментарий. Вам могут быть также интересны семинары:
|
Новые статьи
Категории статей |
Наши услуги |
Обучение по темам |
Компания |
Услуги: Аудит, бухучет, консалтинг. Обучение: семинары, тренинги, курсы, повышение квалификации. ©2003-2020 ФинКонт. Все права защищены. Информация на сайте ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями ч. 2 ст. 437 ГК РФ |
Присоединяйтесь к нам в соцсетях ![]() ![]() |